4. מבנה "תעשית הנדל"ן" בישראל

"תעשית הנדל"ן" כפי שהיא מכונה באנגלית, מגלגלת אפילו בתקופה קשה זו של מיתון וירידה בהיקף הפעילות סכום עתק של כ- 40 מיליארד ₪  בשנה שכולל שלוש קטגוריות של ענף הבניה שהן :

א.                 בניה למגורים – בהיקף של  כ- 20 מיליארד ₪ בשנה - כ 50% מהענף.

ב.                 בניה לא למגורים – בהיקף של כ- 12 מיליארד ₪ בשנה - כ 30% מהענף.

ג.                   עבודות הנדסה אזרחית – בהיקף של כ- 8 מיליארד ₪ בשנה - כ 20% מהענף, שכוללות סלילת כבישים, ביוב, הנחת צנרת מים ותיעול.

יש לציין כי שנות השיא של הענף היו השנים 1996 ו 1997 עם כ- 53 ו 55 מיליארד ₪ פעילות בהתאמה. באותן שנים היקף הענף מהתמ"ג – מהתוצר המקומי הגולמי, שהוא סך המוצרים והשרותים המיוצרים בישראל לשימושים מקומיים, היה  כ- 14% לעומת 8.6% בלבד בשנת 2002. בנתונים הנ"ל לא נלקחו בחשבון תעשיות ושרותים נלווים שחלקם אמנם כבר כלולים בנתונים הנ"ל בעקיפין. מדובר בשרותי תכנון, בשרותי פקוח הנדסי, בשרותי שווק, בשרותי תווך, בשרותי פרסום ויחסי ציבור ועוד. כך שהענף מפרנס למעשה עוד עשרות אלפי משפחות. מיהם הגורמים שפועלים בענף לפי מקצועות וקטגוריות שונות ונמנה כאן רק את העיקריות שבהן:

א.ייזמי נדל"ן – אלה חברות ויחידים, בעלי ממון ובעלי יכולת לניהול וריכוז בעלי מקצוע שונים, על מנת לתאם ביניהם כדי לאתר,לבדוק, לבחור, לרכוש, לתכנן, לבצע ולמכור פרויקטים נדל"ניים בהיקפים שונים ולהפעיל סדרה גדולה של בעלי מקצוע נוספים מתחומים שונים לבצע עבורם עבודות אלה במתואם ובאפקטיביות גדולה. הרווח הייזמי תלוי ביכותם לאתר את הפרויקט המתאים ולבצעו בצורה כלכלית. דוגמא לייזמים גדולים: החברות שיכון עובדים, אזורים ועוד.

ב.קבלנים מבצעים –אלה גופים הנדסיים, שונים זה מזהבגודלם ויכולתם( חלקם גם ייזמים בעצמם במקרים רבים ) שמשתתפים במכרזים של ייזמים או גופים ציבוריים ופרטיים שונים ( שמבקשים לבנות לשימוש עצמי או ציבורי ) במטרה לזכות בבצוע העבודות נשוא המכרז, כשעלות העבודה משולמת בדרך כלל על פי חשבונות בצוע חודשיים שמוגשים למזמין העבודה על בסיס המחירים שבחוזה העבודה. קבלנים מבצעים עובדים עם הון עצמי קטן יחסית, כי השקעתם בפרויקט משולמת מדי חודש בחודשו על ידי המזמין. דוגמא לקבלן מבצע: סולל בונה, דניה - סיבוס ועוד.  הקבלנים המבצעים וחלק גדול מהייזמים שהם בעצמם גם קבלנים מבצעים פועלים כאירגון באמצעות התאחדות הקבלנים והבונים בישראל שהינה הארגון היציג של המעסיקים בענף הבנייה, התשתית, הפיתוח וכל עבודות ההנדסה הבנאיות והאחרות. התאחדות הקבלנים והבונים פועלת לקידום ענף הבניה בישראל, לשמירת האינטרסים והזכויות של כלל הקבלנים והבונים בארץ ולפתרון בעיות במגוון תחומים מקצועיים של הענף. התאחדות הקבלנים והבונים נוסדה ב 1949 במטרה לאגד תחת גג אחד את כל הארגונים, התאגידים והגופים השונים העוסקים בענף הבניה .

ג.בנקים מלווים – ליווי בנקאי הוא מן השרותים החשובים והחיוניים של הענף. זהו חלק חשוב ואף מרכזי של הבנקאות בארץ ובעולם. לפני שנים רבות ייזמים פעלו על בסיס הון עצמי בלבד – כלומר כספם שלהם -  ובתוספת

הלוואה בנקאית מצומצמת כנגד מתן בטחונות כאלה ואחרים לבנק. עם הזמן נדרש הון הולך וגדל לפרויקטים, הון שהייזמים חיפשו והבנקים שמחו לתת. התפתח בעולם ולאחר מכן גם בארץ המונח "הלוואת בניה-

construction loan " או בלשון היומיומי ליווי בנקאי.

מהו אותו ליווי ומה זה מועיל לייזם ולקונה. במסגרת הליווי בודק הבנק באמצעות שמאי מקרקעין ומהנדס את כדאיות הפרויקט שמבקש ליווי (דו"ח אפס – ראה במילונית מונחים ). נלקחות בחשבון עלויות הקרקע, התכנון, הבניה וכו' כנגד ההכנסות מהמכירות בפריסה לכל אורך הפרויקט. לאחר הבדיקה הזו מחליט הבנק האם לתת ליווי לפרויקט גם בשים לב ל"טיב" הייזם.  הייזם נדרש לשעבד את הקרקע לטובת הבנק ולהשקיע מכספו אחוז מסוים מעלות הפרויקט לפי סיכום עם הבנק. הבנק מצדו מתחייב בכפוף לעמידה של הייזם בהתחייבויותיו כלפיו להעמיד בכל עת את המימון החסר בפרויקט מדי חודש בחודשו, דהיינו את ההפרש בין העלות לתקבולים בפועל. הקונה נהנה ממידה מסוימת של בטחון הן לגבי כספו ששילם לייזם והן מקבל בטחון רב יותר לגבי קבלת הדירה אם הייזם יתקשה לעמוד בהתחייבויותיו. אין כאן כמובן בטחון מוחלט, אלא בטחון נוסף מסוים כפוף להסכם ביו הבנק לייזם ( ולפעמים גם בעל הקרקע ) ובין הקונה לבנק על בסיס הערבות שקיבל להבטחת תשלומיו לייזם.

ד.משווקים – מדובר ביחידים או בחברות שווק שמבצעים בעיקר את עבודת המכירה ולעתים גם את עבודת השווק של פרויקט הדירות או המשרדים, מבני התעשיה, המבנים המסחריים וכו' עבור הייזמים. הם מקבלים שכרם בדרך כלל רק מהמוכר/משכיר, כלומר מהייזם על בסיס הצלחה וכאחוז מסוים מהיקף המכירות.

ה.מתווכים – ענף הדירות למגורים והנדל"ן המסחרי - עיסקי היד שניה ( שלא הוזכר עד כה ) הם בערך פי שלושה מהענף של הנדל"ן בבניה חדשה. על כן מקום חשוב שמור למתווכים שמטפלים בהיקף עיסקאות עצום והדומה בהיקפו לזה של הבניה החדשה כל שנה ( היתר נמכר ע"י המוכרים ישירות ובעצמם מה שנקרא באנגלית fsbo ). המתווכים מהווים חלק נכבד גם משוק ההשכרות. שכרם מתקבל כאחוז מסוים מן העיסקה הן מהמוכר/משכיר והן מן הקונה/שוכר.

יצויין, כי בשנת 1996 נחקק ובאפריל  1997 נכנס לתוקף חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996  המחייב רשיון ממשלתי כדי לעסוק במקצועות התיווך ושווק הנדל"ן. בנושא זה נדון בהמשך.

יש להקדיש מספר מלים לרשתות התיווך שהחלו להיות דומיננטיות בשנים האחרונות בקובען סטנדרטים הן במקצועיות הן באמינות והן בשרות – סטנדרטים שנובעים ונכפים  על ידי בעלי הרשתות הישראליים או על ידי החברות הבינלאומיות שהעניקו זכיון לחלק מגופים אלה להשתמש בשמן ובמוניטין שלהן.

ו.מתכננים – מדובר באדריכלים, במהנדסי קונסטרוקציה, במתכנני מערכותחשמל, מים ביוב ותיעול, בטיחות, מעליות, מיזוג אויר ועוד, סידרה גדולה של בעלי מקצוע חיוניים שבלעדיהם הענף לא יתפקד כלל. גם שכרם של אלה משולם בדרך כלל כאחוז מעלות הפרויקט. יכולתם המקצועית ונסיונם יחד עם משווק נדל"ן מקצועי שמסוגל להנחותם יקבעו ללא ספק לעתים קרובות גורלו של פרויקט לשבט או לחסד.

ז.שמאי מקרקעין ומודדים – גם אלה מקצועות חיוניים לבצוע פרויקט נדל"ני ותפקידם לסייע לבעלי המקצוע האחרים לבצע עבודתם. כל אחד משני מקצועות אלה פועל על בסיס חוקים מתקופות שונות, אבל שני החוקים כבר "עתיקים".

מקצוע השמאות מקרקעין דורש רישוי ממשלתי וכאמור פועל על פי "חוק שמאי מקרקעין התשכ"ב 1962"  שהחליף את פקודת מעריכי קרקע 1947. הדרישות לקבלת רשיון שמאי מקרקעין הן:

·        גיל מינימלי 23

·        השכלה תיכונית

·        התמחות במשך שנתיים

·        עמידה בבחינות מועצת השמאים

בהכנה חוק חדש לענין שמאי מקרקעין, רישויים ודרך פעולתם.

 המודדים פועלים על בסיס פקודת המדידות עוד מתקופת המנדט הבריטי. על פי פקודה זו יכול להיות כל אדם "מודד בעל רשיון" אם "בעצת מנהל מחלקת המדידות" העניק שר העבודה רשיון "לאנשים שרוצים לעסוק במקצוע המדידה".