נדל"ן לכל ספר מקיף לענף, למושגי הנדל"ן ולכל עיסקת מקרקעין מאת : מאיר נחשון
כל הזכויות שמורות למחבר © 2006
3.ענף הבניה בישראל
א. תולדות הענף וכמויות בניה אוכלוסית מדינת ישראל גדלה כמעט פי עשרה ב - 55 השנים מאז קום המדינה. אין לזה תקדים בשום מדינה על פני כדור הארץ. קליטת מהגרים בהיקפים כאלה יחד עם ריבוי טבעי בשיעור גבוה חייב את המדינה להשקיע משאבים רבים בבניה לסוגיו לרבות תשתיות, קרי כבישים, מסילות ברזל, נמלים, תחנות כוח, בתי חולים ועוד', יחד עם בניה מאסיבית למגורים, תעסוקה, מסחר ושרותים. לא פלא אם כך, כי ענף הבניה שהוא חלק מענף הנדל"ן כולו הפך לקטר של המשק והוביל את הכלכלה הישראלית ברוב השנים האלה. נבנו מאות מליוני מטרים מרובעים של מבנים לייעודים שונים. רק בשנות ה - 90 נבנו כ - 100 מליון מ"ר במשק, כלומר כ - 10 מליון מ"ר בממוצע לשנה כאשר כ - 70% נבנו למגורים ו 30% לייעודים אחרים. שיא התחלות הבניה היה ב - 1995 עם היקף התחלות הבניה של 13.6 מליון מ"ר. מספרים אלה ירדו לכמחצית בתחילת שנות האלפיים דהיינו ל - 7 מליון מ"ר. זוהי ובכן אחת הסיבות למשבר שפוקד את הענף כשסוף המשבר עדיין לא נראה באופק. ברור דבר אחד שהיקפי הבניה לא יחזרו לזה שהיו באמצע שנות ה - 90. התעוררות בענף יכולה להגרם בעיקר משלושה כוונים:
א.התחדשות העליה לרמה של 50,000 עולים לפחות בשנה לעומת כ - 23,000 ב - 2003. ב.חזרת המשקיעים לענף המגורים גם מהארץ וגם מחו"ל . ג.התחדשות רכישות של דירות על ידי משפרי הדיור וישראלים שרכשו נדל"ן בחו"ל .
התנאי ששלושת הדברים הנ"ל יקרו הוא שיפור משמעותי במצב הכלכלי, התחדשות הצמיחה לנפש שמשמעותה בעצם עליה ברמת החיים. למעשה רק קיום תנאי זה יביא להגדלה משמעותית של רכישת דירות בעשור הקרוב. כדי לתת מושג לקורא שעיסוקו כאמור איננו בנדל"ן ניתן כאן כמה נתונים בסיסיים שקשורים הן להתחלות בניה והן למספר העיסקאות במשק לפי שנים כדלקמן:
ב.התחלות בניה:ג.כמות עיסקאות: שנה | כמות | סה"כ | מזה דירות חדשות | 1995(שנת שיא) | 72,765 | 126,209 | 55,000 (בהערכה) | 2001 | 31,610 | 95,898 | 23,469 | 2002 | 31,950 | 91,952 | 21,507 | 2003 | 28,000 | 85,000 | 17,000 |
הנתונים לשנת 2003 חושבו בהערכה. כמות הדירות החדשות אינה כוללת בניה עצמית. אנו רואים את הירידה הגדולה הן בהיקפי הבניה והן בהיקפי הרכישה של דירות חדשות. לא פלא שרבים רבים מן הקבלנים הרגישו שהמדינה קטנה עליהם והעתיקו חלק ניכר מפעילותם לחו"ל.
ד.מחירים: שנה | אחוז שנוי ריאלי | אחוז שנוי דולרי | 1990 | 14.7 | 27.8 | 1991 | 9.2 | 15.0 | 1992 | 1.7- | 2.0 | 1993 | 9.5 | 5.6 | 1994 | 14.2 | 21.2 | 1995 | 4.8 | 15.0 | 1996 | 4.2 | 9.5 | 1997 | 0.3 | 0.7 | 1998 | 1.6- | 6.0- | 1999 | 0.4- | 3.7- | 2000 | 5.6- | 3.1- | 2001 | 5.0- | 6.7- | 2002 | 0.4- | 6.6- | 2003 | 5.0- | 2.0- |
המדידה לשנת 2003 בהערכה.
שוברואים אנחנו מן הטבלה את השנויים הדרמטיים במחירים. אמנם המחירים עלו בתקופה מ 1990 בכ- 57% ריאלית ובכ 110% דולרית, אבל בשש השנים האחרונות אנו עדים לירידת מחירים רצופה של18.7% ריאליתו 29% דולרית. נתונים מדאיגים מכל בחינה שהיא, כי במונחי משכורת לא קטנה התקופה שבה משפחה יכולה להגיע לדירה. בסך הכל חלה ירידה גדולה ברמת החיים.
ה.עליה:
ה.עליה: שנה | מספר עולים | 1999 | 76,766 | 2000 | 60,192 | 2001 | 43,580 | 2002 | 33,539 | 2003 | 23,000 |
המדידה לשנת 2003 בהערכה. משנת 1999 נמשכת בצורה רצופה הירידה הגדולה בעליה והעליה בירידה. כדי להזכיר נשכחות בשנת 1990 הגיעו 199,516 עולים ובשנת 1991 הגיעו 176,100 עולים – מספרים שכנראה לא נראה כבר לעולם בשנה אחת. קיטון מספר העולים הביא קיטון במספר הדירות המבוקשות וצמצום הענף. אכן מלאי הדירות קטן כל הזמן, אך כך גם הביקוש לדירות אלה. למרות זאת הענף נמצא כנראה בתת תפוקה, דבר שיתן אותותיו מיד עם תחילת הצמיחה לנפש ( לא רק צמיחה אבסולוטית ), כנראה רק בשנת 2005. אז יתחילו שוב העליות במחירי הנדל"ן שיזינו עצמן מהגידול בביקושים מול היצע מצומצם. יש כאלה שלא מסכימים להערכות אלה ותחזיותיהם פסימיות יותר, בין
היתר בגלל המחסור המתמשך בפועלי בנין שלא מאפשר הגדלה משמעותית של התפוקה ועמידה בלוחות זמנים, כן ספקנים הם לגבי רצונם ויכולתם של הישראלים להשקיע בנדל"ן גם בעתיד. אני כאמור אינני מסכים עם ספקנים אלה ואופטימי יותר לגבי עתיד הענף. א.עד שנת 2015 בעשור הקרוב של 2005 - 2014 יבנו בישראל כנראה כל שנה בממוצע כ 30,000 דירות חדשות וכ 12,000 דירות/בתים בבניה עצמית. כמויות אלה יספקו את הביקושים ויגדילו את מצבת הדירות והבתים בחמש מאות אלף דירות/בתים נוספים עד שנת 2015, כך שסך הדירות ובתים במדינה יעמוד על כ 2.5 – 2.6 מליון יחידות באותה שנה. המספרים מבוססים על הגידול הטבעי, עליה ברמה של כ 30,000 עולים חדשים בממוצע בשנה, הסדר כלשהו עם הפלסטינאים שיגדיל ביקושים לנדל"ן בתחומי הקו הירוק. משמעות הדבר גם הגדלת שוק דירות היד השניה בכ 12,000 עד 15,000 דירות בשנה, כך שמספר עיסקאות הנדל"ן הצפויות בשנה, להערכתי, בשנת 2015 יעמוד על כ 120,000 –125,000 עיסקאות, בדומה לשנת השיא של 1995. נפגש ונראה.
חזרה
|  |
