נדל"ן לכל
ספר מקיף לענף, למושגי הנדל"ן ולכל עיסקת מקרקעין
מאת : מאיר נחשון
כל הזכויות שמורות למחבר © 2006
2.מונחי יסוד ומהות עיסקת הנדל"ן
אנו נפרט במהלך הספר למעלה מ- 50 מונחי יסוד שהמעונין להבין בנדל"ן חייב להכירם, אך כדי להתקדם נפרט את המונחים הבסיסיים ביותר בלעדיהם קשה להמשיך. חוקים שונים מטפלים במונחים שנתפסים כמונחים נדל"ניים בעיני הציבור, חלקם אכן כאלה, חלקם מלים בעברית ותו לא. יתרה מזו מונחים אחדים מקבלים הגדרות שונות במקומות שונים.
קרקע – איננו מושג נדל"ני נפוץ, פירושו בעצם – אדמה – למעשה מדובר על שטח ללא הגדרת גבולות כלשהם.
מגרש - מונח המופיע בחוק התכנון והבניה ופרושו – "יחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה.......בין אם מותרת בה בניה בין אם לאו." למעשה מדובר כבר על קרקע עם גבולות מוגדרים וברורים, עליו כנראה ניתן יהיה לבנות בנין כלשהו – למרות שאין זה ודאי.
מקרקעין - בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 פרושו קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה. כלומר מקרקעין זה לא רק האדמה, אלא כל מה שעליה בחיבור של קבע. חוק מס שבח מקרקעין והפסיקה הנלווית אליו מאמץ הגדרה זו, אך מוסיף עליה תוספות אחדות כגון: שמדובר ב"קרקע בישראל, לרבות בתים ובנינים ודברים אחרים, המחוברים לקרקע חיבור של קבע". המטרה בהגדרה שבחוק מס שבח מקרקעין היא לאפשר חיוב במס על כל מכירה של מקרקעין וכל המחובר אליהם כחלק מן המקרקעין.
זכות במקרקעין - מגדיר בעצם את היחס והקשר המשפטי בין המקרקעין לבין בעל הזכות. אנו מבחינים בין שתי זכויות בסיסיות:
בעלות – "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".
שכירות – "שכירות במקרקעין היא הזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות". שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנה תיקרא "חכירה לדורות".
לא נתיחס כאן להביטי המיסוי במקרקעין שהם מורכבים ביותר ובוודאי יבלבלו אדם מן היישוב שאין זה עיסקו ועיסוקו היומיומי. נזכיר מיסוי ומונחים נלווים בכל עת שידרש הדבר להבנת הנושא הנדון.
ובכן אחרי שהבנו את מונחי היסוד עליהם מונחת הבנת הספר נוכל להתפנות לדיון במהות עיסקת הנדל"ן. אותה עיסקה שרבים מאיתנו עושים או יעשו בעתיד. אציין שוב כבר בתחילת דברי, כי הספר נועד לאלה שאינם מבינים או מבינים מעט בהיבטים המקצועיים של כל סוגיות הנדל"ן: תכנון ובניה, מיסוי, חוזים, דיני תיווך, חוק מכר, הנדסה, מימון ועוד נושאים רבים ומגוונים. לכן הדיון לא יהיה לאלה המקצוענים ובשום פנים ואופן איננו תחליף לייעוץ מקצועי מבעלי מקצוע טובים.
כמו כן חשוב לציין שני דברים באופן מיוחד:
1.אין הספר, פרקיו או תוכנו מהווים ייעוץ משפטי והדיון בו מהצד העיסקי, שיווקי ואינפורמטיבי.
2.חוקים, תקנות, צווים, הוראות שעה הם דברים דינמיים, משתנים לעתים תכופות ועל הקורא להתעדכן בשנויים שחלו בהם (סכומים, אחוזים, תעריפים וכו') בעת בצוע עיסקה בפועל.
מהות עיסקת נדל"ן היא תמיד פעולה כלשהיא בזכות במקרקעין. הפעולה המענינת ביותר, כמובן, היא מכירת
זכות במקרקעין. פרושו של דבר במלים פשוטות מכירת/רכישת נכס מקרקעין. על פי רוב בכל עיסקה כזאת יש
שני צדדים, על כן יש צורך להתייחס לשניהם וכך נעשה. מובן מאליו כי כל אחד מאתנו במהלך חייו יופיע קרוב לוודאי גם בתפקיד המוכר וגם בתפקיד הקונה. עיסקת הנדל"ן היא בדרך כלל העיסקה הפרטית הגדולה בחיינו וצריך להתכונן אליה היטב על ידי פעילות של איסוף מידע יסודי ומקיף, אם תרצו בדיקת שוק או סקר שוק, אם תרצו איסוף מודיעין. אצייד אתכם בהמשך בעיצות רבות ושונות לכל המצבים, אך עליכם להתייחס לבצוע עיסקת הנדל"ן בכל הכבוד הראוי, כדי לקבל מוצר מירבי במחיר מינימלי סביר.
מהם ובכן המרכיבים של עיסקת הנדל"ן בהם נדון בהמשך?
א.בחירת האזור: עיר, שכונה אולי גם רחוב ואולי גם צד ברחוב.
ב.הגדרת המוצר שמחפשים: דירה/בית עם גינה/מרפסת כמה חדרים ועוד'.
ג.התקציב ומקורות השגתו: מכירת דירה, זכאות, משכנתא, חסכון, הורים, אחר.
ד.כיצד מסתדר התקציב עם היכולת הכלכלית של המשפחה, החזרי הלוואות מול הכנסה כוללת וכו'.
ה.חדש או יד שניה, רשימת שיקולים בעד ונגד שני סוגי הנכסים או רכישת מגרש ובניה עצמית או קולקטיבית.
ו.בצוע כל העיסקה כעיסקה עצמית או באמצעות מתווך מקצועי.
ז.תחילת תהליך חיפוש נכס :סקירה ראשונית של כל המדיה במשך תקופה רצופה מסוימת: עתונות ארצית, מקומונים אתרי לוחות נדל"ן באינטרנט, סיור באזור/ים המבוקש/ים ורישום כל הפרויקטים והדירות המוצעות למכירה באמצעות שלטים.
ח.בדיקת היזמים והקבלנים שבונים באזור.
ט.בדיקה טלפונית של כל ה"סחורה" המוצעת שנמצאה על פי החיפוש שבסעיף ז' לעיל לפני שמתחילים להסתובב ולראות את הנכסים עצמם.
י.ביקור בבנק למשכנתאות ובדיקת האפשרויות כאמור בסעיפים ג' ו ד' לעיל:סכומים, רביות, החזרים וכו'.
יא.חיפוש בעלי מקצוע שילוו אתכם ברכישה/מכירה/השכרה ( לפי הענין ): מתווך, עורך דין, שמאי מקרקעין, יועץ משכנתא, מהנדס, בעלי מקצוע שוניםשיבדקו עבורכם בצורה מקצועית את הנכס ותנאי העיסקה.
כל אלה הם אותן הכנות דרושות שיבטיחו עיסקה טובה, בטוחה וחלקה, כי סוף מעשה בהכנה טובה תחילה.
חזרה
| 
