סקירה זו מתמקדת בניתוח נדל"ן מניב לסוגיו בקנדה. כמו כן, משולב בסקירה תיאור ענף הנדל"ן בערים טורונטו ומונטריאול. הסקירה נסמכת על סקירות והערכות של Standard and Poor's, שותפתה האסטרטגית של מעלות וכן על הערכותיהם ומחקריהם של מגוון גופי מחקר ובהם: Colliers, Brascan, CBRE, Altus .
הכלכלה הקנדית, המדורגת בדירוג בינלאומי של (AAA) על ידי S&P, מצויה בתקופת גאות הנובעת, בין היתר, מרזרבות הנפט והגז הטבעי הגדולות במערבה של קנדה ועליית מחירי הנפט. מנגד, לכלכלה הקנדית תלות גבוהה בכלכלת ארה"ב.
מציאות זו מעודדת את שגשוגו של שוק הנדל"ן הקנדי ופעילות השקעות ענפה, בעיקר על ידי משקיעים מוסדיים מקומיים. ביקושי נדל"ן גבוהים והיצע מוגבל הובילו לירידה משמעותית בשיעורי ההיוון התפעולי (CAP Rates), מגמה הצפויה להימשך להערכת גופי מחקר דוגמת Colliers ו- CBRE. יצוין, כי שוק הנדל"ן הקנדי הפגין לאורך שנים יציבות ושיעורי אי תפוסה (Vacancy) נמוכים (למטה מ- 10%). מגמות אלו מאפיינות את כלל תחומי הנדל"ן המניב בקנדה - מסחרי, משרדים ותעשייתי - בהם ימשכו, להערכת גופי המחקר, מגמות עליית דמי השכירות וירידת שיעורי האי תפוסה.
להערכת מעלות, צמצום המרווחים מהווה הזדמנות למימוש נכסים ולרווחי הון גבוהים, אולם מגדיל את הסיכון בעת רכישת נכסים מניבים בקנדה. עם זאת, מעלות מעריכה, כי יציבותו של שוק הנדל"ן הקנדי והמגמות החיוביות בענף זה צפויות להמשיך גם בטווח הקצר.

Standard & Poor's (S&P) מדרגת את קנדה בדירוג בינלאומי של (AAA), אשר משקף בעיקר את: כלכלתה המפותחת והמגוונת, מרכיב היצוא הגבוה בתעשיותיה העיקריות, מגמת השיפור בביצועיה הפיסקאליים ויציבות מערכותיה הפוליטיות. גורמים חיוביים אלה מתקזזים במידת מה על ידי חוב ממשלתי גבוה יחסית וחובות חיצוניים גבוהים של הסקטור הפרטי (אף שחלה מגמת שיפור בביצועים הפיסיקאליים).
לפני כעשור, סביב שנת 1993, ידעה הכלכלה הקנדית תקופת משבר גדולה, אשר השפיעה אף על ענף הנדל"ן. כיום, נכון ליוני 2006, מצויה הכלכלה הקנדית בתקופת גאות הנובעת בין היתר מרזרבות הנפט והגז הטבעי הגדולות המצויות במערבה של קנדה, בחבל אלברטה, והעלייה במחירי הנפט. עם זאת, תצוין תלותה הגבוהה של הכלכלה הקנדית בענף האנרגיה והשפעתה הגבוהה של כלכלת ארה"ב (צרכנית הנפט והתעשייה הקנדית) על הכלכלה הקנדית.
במסגרת זאת יצוין, כי קנדה נהנית משיעור אבטלה הנמוך של 6.4% בלבד, GDP גבוה לנפש (כ- 22.8 אלף דולר אמריקאי, עם צמיחה של 2.7% בשנת 2005). במקביל לעליית שיעורי הריבית בשוק בארה"ב וביתר העולם המערבי עלו אף שיעורי הריבית בקנדה. בקנדה מגמת הגירה חיובית בהיקף נרחב (כ-200 אלף איש בשנה) לצד הזדקנות האוכלוסייה הקנדית ושיעורי הילודה נמוכים יחסית, המגבירים את הצורך בהמשך הגירה ואיוש שוק העבודה.
שוק הנדל"ן הקנדי נהנה בשנת 2005 משנה נוספת של פעילות השקעות גבוהה בכל השווקים ובכל קטגוריות הנכסים. בשנת 2005, נעשו בסה"כ 4030 עסקאות נדל"ן, בשווי של 16.5 מיליארד דולר, והשגשוג צפוי להימשך אף בשנת 2006. בתוך כך יצוין, כי מרבית ההשקעות נעשו בעיקר ע"י משקיעים מוסדיים מקומיים אשר רכשו נדל"ן מניב בהיקף נרחב (תוך תשלום במזומן/מינוף נמוך) ודחקו את רגלי המשקיעים הזרים. עוד יצוין, כי לנוכח הביקושים הגבוהים בשוק הנדל"ן הקנדי, קבוצות פרטיות צפויות להמשיך ולנצל את מחירי השיא של הנדל"ן על מנת למכור נכסים. בנוסף יצוין, כי קרנות REIT קנדיות נותרו מכשיר השקעה פופולארי, למשקיעים פרטיים ומוסדיים. שוק ה-REIT הקנדי התרחב במהירות לאורך העשור האחרון, וכולל כעת 30 קרנות REIT רשומות, בהיקף המסתכם ב- 22 מיליארד דולר.
הביקושים הגדלים לנדל"ן לצד ההיצע המוגבל (שעלה באורח מינימאלי בלבד), הובילו לירידה משמעותית בשיעורי ההיוון התפעולי, אך על אף ששיעורי ההיוון התפעולי (CAP Rates) בקנדה כיום נמוכים יחסית, הם עדיין אטרקטיביים באופן יחסי בעיני המשקיעים, ולהערכת מספר גופי מחקר (דוגמת Colliers, CBRE ו- Altus) צפויים להוסיף לרדת. כמו כן, יצוין כי שיעורי האי תפוסה (Vacancy) בנדל"ן מניב בקנדה נמוכים מאד בראיה היסטורית. בכל הערים שיעור האי תפוסה נמוך מ- 10%.

הנתונים הדמוגראפיים הטובים, הוסיפו לתרום לשוק הנדל"ן המסחרי. הגירה, גידול אוכלוסין וכמות התחלות בנייה - המהווים אינדיקאטורים מובילים לחוסנו של שוק הנדל"ן המסחרי - היו כולם יציבים במהלך שנת 2005. לנוכח מציאות זו, שיעור האי תפוסה בנדל"ן המסחרי היה מתחת ל- 5% בכל הערים מלבד שתי ערים מהקטנות. השכירויות הוסיפו לעלות במרכזי הקניות האיכותיים וחנויות חדשות הוחכרו עוד בטרם הושלמה בנייתן. בהקשר לכך, יצוין כי בשנים האחרונות לא היו פשיטות רגל בשוק הנדל"ן המסחרי.
בתוך כך, עלה היקף ההשקעות בנדל"ן מסחרי (Retail) בקנדה בשנת 2005, והן הסתכמו בכ- 4.1 מיליארד דולר והיקף של 1137 עסקאות וזוהו מגמות חדשות ככניסת רשתות קמעונאיות גדולות מארה"ב ואירופה, ופיתוח מחדש והשבחת קניונים אזוריים למרכזי "Lifestyle" (סוג של Power Center ).
שוק המשרדים הקנדי נהנה אף הוא משיפור הנובע מהמגמה החיובית שמראה הכלכלה הקנדית, ורווחיו היו הגבוהים ביותר ב- 16 השנה האחרונות (בשיעור דומה לשיא של "בועת ההיי-טק" בשנת 2000). בתוך כך, שיעור האי תפוסה (Vacancy) במשרדים ירד ברבעון הראשון של שנת 2006 מ- 9.2% ל- 8.1% בלבד והשיפור ההדרגתי בשיעורי התפוסה היתרגם לעלייה מתונה בדמי השכירות, אך אלו נותרו יציבים יחסית. שיעורי ההיוון הוסיפו אף הם לרדת בתחום המשרדים.
למרות הביקושים הגבוהים והשגשוג בענף מספר התחלות הבנייה בתחום המשרדים היה "שמרני" יחסית בשנת 2005, ומרביתן נעשו לטובת שוכרים מובטחים מראש. בשנת 2005, הסתכמו ההשקעות בנדל"ן למשרדים בקנדה בכ- 5.3 מיליארד דולר ובהיקף של 539 עסקאות. בנוסף יצוין, כי למרות הדמיון בהיקפי הביקוש למשרדים סביב שנת 2000, בה ההיי-טק היה שרוי בשיאו, לפי CBRE, תמהיל שוכרי המשרדים כיום הוא מגוון במידה רבה יותר, משלב כמות גדולה יותר של חברות פיננסיות ומקצועיות ממגוון תחומים לצד משרדים ממשלתיים ותעשיית ההיי-טק המתעוררת מחדש.
בשנת 2006, צופה חברת Colliers, שיפור נוסף בשיעור התשואה על המשרדים, כאשר דמי השכירות צפויים לעלות במרבית הערים ואילו שיעורי ה-Vacancy יוסיפו לרדת עד לשיעור של כ-8% בלבד. עליית דמי השכירות והירידה בכמות השטחים הפנויים להשכרה צפויה לעודד אף פיתוח של פרויקטי משרדים חדשים.
תחום הנדל"ן התעשייתי בקנדה מוסיף אף הוא לשגשג, כאשר שיעורי האי תפוסה ברחבי קנדה נותרו נמוכים, ונעים בין 2.5% ל- 6.2% בלבד. לנוכח מציאות זו, ממשיכה הדרישה לשטחים תעשייתיים פנויים חדשים, וזאת למרות העלייה בעלויות רכישת הקרקע והפיתוח (מוביל לעלייה אף בדמי השכירות). אי לכך, מפותחים ברחבי קנדה פרויקטים יזמיים ספקולטיביים לנדל"ן תעשייתי (ללא שוכרים מראש) בהיקף של יותר מ- 25 מיליון רגל רבוע. למרות העלייה בדמי השכירות (לנוכח עליית עלויות הפיתוח), נותרו דמי השכירות יציבים בעבור מבנים תעשייתיים ישנים יותר (במיוחד באזורים תעשייתיים בהם מרובה התחרות).

בשנת 2005, הסתכמו ההשקעות בנדל"ן משרדים בקנדה בכ- 4.1 מיליארד דולר ובהיקף של 1214 עסקאות, כאשר חלק גדול מפרויקטי הנדל"ן התעשייתי היזמיים נבנו בשווקים החדשים יותר המתפתחים במהירות (בעיקר במערבה של קנדה). זאת, בעוד שהשווקים התעשייתיים הגדולים והותיקים ביותר בקנדה, בטורונטו ובמונטריאול, מתמודדים עם אתגרים דומים ובכלל זאת, שוכרים אשר נוטשים נכסים תעשייתיים ישנים ועוברים למתקנים חדשים יותר התואמים יותר לצרכיהם.
להערכת Colliers, תוביל העלייה בעלויות רכישת הקרקע והפיתוח, אף בהמשך שנת 2006, לעלייה בדמי השכירות (לאפשר כיסוי העלויות). יחד עם זאת, לנוכח הביקושים הגבוהים והגידול בסקטור התעשייתי ימשכו הפרויקטים היזמיים הספקולטיביים כמו גם החיפוש אחר שטחים פנויים אחרים, בהם ניתן לרכוש קרקע פנויה לטובת פיתוח נדל"ן תעשייתי.
מגמות אלו, הפכו את שוק הנדל"ן הקנדי בשנים האחרונות לאטרקטיבי אף בעיני חברות ישראליות המדורגות על ידי מעלות דוגמת גזית גרופ בע"מ (באמצעות חברת הבת FCR), אלעד גרופ (קנדה), דלק נדל"ן בע"מ, אלקטרה נדל"ן בע"מ, מבני תעשייה בע"מ, אפריקה נכסים בע"מ, אנגל משאבים בע"מ ועוד.
להערכת מעלות, צמצום המרווחים מהווה הזדמנות למימוש נכסים ולרווחי הון גבוהים, אולם מגדיל את הסיכון בעת רכישת נכסים מניבים בקנדה. עם זאת, מעלות מעריכה, כי יציבותו של שוק הנדל"ן הקנדי והמגמות החיוביות בענף זה צפויות להמשיך גם בטווח הקצר.

כללי

Standard & Poor's (S&P) מדרגת את קנדה בדירוג בינלאומי של (AAA), אשר משקף בעיקר את: כלכלתה המפותחת והמגוונת, מרכיב היצוא הגבוה בתעשיותיה העיקריות, מגמת השיפור בביצועיה הפיסקאליים ויציבות מערכותיה הפוליטיות. גורמים חיוביים אלה מתקזזים במידת מה על ידי חוב ממשלתי גבוה יחסית וחובות חיצוניים גבוהים של הסקטור הפרטי. יחד עם זאת, יצוין כי חלה מגמת שיפור בביצועים הפיסיקאליים (במסגרתה קטן החוב הממשלתי מח-90% מה- GDP בשנת 1997 אל מתחת ל- 57% מה- GDP בשנת 2002).

לפני כעשור, סביב שנת 1993, ידעה הכלכלה הקנדית תקופת משבר גדולה (אשר השפיעה אף על ענף הנדל"ן - היצע גבוה שהוביל לירידה במחירי השכירות ועלייה בשיעורי האי תפוסה). כיום, נכון ליוני 2006, מצויה הכלכלה הקנדית בתקופת גאות הנובעת בין היתר מרזרבות הנפט והגז הטבעי הגדולות המצויות במערבה של קנדה, בחבל אלברטה, והעלייה במחירי הנפט (כמו גם מהמצאות משאבים טבעיים רבים המיוצאים מקנדה, ובכלל זאת אף עצים ומינראלים). כיום נהנית קנדה אף משיעור אבטלה הנמוך של 6.4% בלבד. הצמיחה המהירה במערב קנדה הובילה אף לעלייה מהירה במחירי הנדל"ן בחבל ארץ זה, להאמרת מחירי השכירות ולהתחלות בנייה מרובות.

אוכלוסיית קנדה מונה כ- 31.5 מ' איש הנהנים מ- GDP גבוה לנפש (כ- 22.8 אלף דולר אמריקאי) אשר מגמת צמיחתו ארוכת הטווח תלויה, בעיקרה, בכלכלה האמריקאית. השפעת כלכלת ארה"ב על קנדה היא גבוהה מאד, ומיתון עמוק בארה"ב יפגע קשות אף בקנדה (ארה"ב היא צרכנית הנפט והתעשייה הקנדית העיקרית). עם זאת יצוין, כי מידת התנודתיות של השוק הקנדי, לפי S&P, פחותה והוא יציב יחסית לשוק בארה"ב.

יצוין, כי קנדה נהנית לאורך שנים מהגירה חיובית בהיקף נרחב (מעל ל- 200 אלף איש בשנה, שמעל למחצית מהם מגיעים לאזור טורונטו). זאת, לצד הזדקנות האוכלוסייה הקנדית ושיעורי הילודה נמוכים יחסית, המגבירים את הצורך בהמשך הגירה ואיוש שוק העבודה (במיוחד בעלי מקצועות חופשיים, ובעלי מקצוע בתחומים ספציפיים). אי לכך, היקפי ההגירה החיובית צפויים, להערכת Altus, להישמר בשנים הקרובות.

התוצר המקומי(GDP) - ה- GDP בקנדה צמח בכ- 2.7% בשנת 2005, בכ- 3.1% בשנת 2004 ובכ- 1.8% בשנת 2003. יצוין, כי החל משנת 2002 צמחה כלכלת קנדה בלמעלה מ- 3% בשנה, בעיקר על רקע המיתון וההאטה בארה"ב, שלוותה בגידול של כ- 2% בממוצע שנתי בשיעור התעסוקה. הצמיחה נתמכה בגידול בצריכה המקומית (הגידול בהיקף מכירות ה- Retail השנתי עמד על כ- 4% בשנים 2002-2003), ובגידול בביקושים ליחידות דיור בעיקר עקב ירידת שיעורי הריבית בתקופה זו (עד לסוף שנת 2005, שבה החלו שיעורי הריבית לעלות מחדש). בשנת 2006, צפוי ה- GDP לעלות ל- 3.1% (לפי ה- Conference Board of Canada). גידול צפוי זה יעודד אף את המשך התרחבות הכלכלה והדרישה לנדל"ן.

שוק העבודה הקנדי - שוק העבודה בקנדה מתפקד בתפוסה מלאה. שיעור האבטלה הוא הנמוך ביותר ב- 30 השנים האחרונות, ועומד על 6.4% (נכון לאוקטובר 2005). שנת 2006 צפויה להיות שנה חזקה גם היא, כאשר צפוי גידול של 1.9% במספר העובדים בחברות. רווחי העסקים בקנדה עומדים על כ- 14% על התוצר המקומי (מעל השיעור הממוצע של 10%).

עליית שיעורי הריבית - במרוצת השנה האחרונה, במקביל לעליית שיעורי הריבית בשוק בארה"ב וביתר העולם המערבי עלו אף שיעורי הריבית בקנדה (בתוך כך עלתה הריבית של Bank of Canada, משיעור של 2.75% בספטמבר 2005 לשיעור של 4.25% במאי 2006).

לעלייה בשיעורי הריבית הייתה השפעה מועטה על הביקושים לנדל"ן למרות הקיטון במרווחים הקיימים בין עלויות המימון לתשואה על הנכסים. עם זאת, להערכת Colliers, שיעורי הריבית הגבוהים עשויים להקשות על המשקיעים בעלי המינוף הגבוה לעמוד בעלויות המימון, וחלק מהמשקיעים צפויים אף לא לעמוד בהחזרי החוב. עם זאת, משקיעים יוסיפו לפתח ולהשביח את הנכסים המניבים.

מגמות השקעה בנדל"ן - שוק הנדל"ן הקנדי נהנה בשנת 2005 משנה נוספת של פעילות השקעות גבוהה בכל השווקים ובכל קטגוריות הנכסים. בשנת 2005, נעשו בסה"כ 4030 עסקאות נדל"ן, בשווי של 16.5 מיליארד דולר (בערך כ- 2 מיליארד דולר ו- 505 עסקאות נדל"ן מעל לשנת 2004). לפי Colliers, בשנת 2006 צפוי להימשך השגשוג בשוק הנדל"ן הקנדי.

בתוך כך יצוין, כי מרבית ההשקעות נעשו בעיקר ע"י משקיעים מוסדיים מקומיים (בדגש על קרנות הפנסיה המקומיות) אשר רכשו נדל"ן מניב בהיקף נרחב (בעיקר תוך תשלום במזומן ללא מינוף או עם שיעור מינוף נמוך יחסית). בתוך כך יצוין, כי מרבית הקניונים הגדולים נרכשו במרוצת חמשת השנים האחרונות ע"י משקיעים מוסדיים. זאת, בעוד שכמות המשקיעים הזרים בקנדה ירדה מ- 19.4% בשנת 2004 ל- 6.5% בשנת 2005. כלומר, הסיבה לירידה בהשקעות זרות נובעת מכך שהנכסים נקנו ע"י משקיעים מקומיים (בעיקר מוסדיים בעלי עלות מקורות נמוכה) והתחרות על הנכסים החריפה. כמו כן, טמונה הסיבה לכך אף בדולר הקנדי חזק ובשיעור ההיוון הנמוך. למרות שההשקעות הזרות ירדו בשנת 2005, ממשיכים המשקיעים הזרים להביע עניין בקנדה בשל כלכלתה החזקה ושוק הנדל"ן המפותח.

בשנת 2006, צפוי, להערכת Colliers, המשך ההשקעות של המשקיעים המקומיים, כאשר חלק גדול מהקצאות (allocations) קרנות הפנסיה הקנדיות לטובת נכסי נדל"ן עדיין צריכות להתבצע. עם זאת, המשקיעים המוסדיים וקרנות הפנסיה צפויים להיות יותר סלקטיביים בהצעות המחיר שיתנו לנכסי מפתח בשנת 2006. כמו כן, שיעורי ההיוון התפעולי צפויים להמשיך ולרדת, אך בקצב איטי יותר. למרות ששיעורי ההיוון התפעולי ירדו לאורך השנים, ביחס ליתר העולם (ארה"ב, אירופה ואסיה) הם עדיין גבוהים יחסית. ככל שהיצע של מוצרי נדל"ן מבוקשים (דוגמת משרדים במרכז העיר או מרכזים מסחריים אזוריים עם מכולות כשוכרי עוגן) יורד, כך המשקיעים מחפשים שווקים משניים ונכסים פחות מבוקשים, עם תחרות פחותה ושיעורי היוון גבוהים יותר.

בהקשר לכך יצוין, כי התהליך הדמוגראפי של הזדקנות ברחבי העולם, לצד שיעורי ריבית ארוכת-טווח נוחים יחסית במרבית המדינות, עודדו את הביקושים לנדל"ן לצד נכסים "קשיחים" אחרים (כתשתיות שונות). הביקושים הגדלים לצד ההיצע המוגבל (שעלה באורח מינימאלי בלבד), הוביל לשיעורי היוון תפעולי נמוכים יותר במרבית השווקים הגדולים. בעוד ששיעורי ההיוון בקנדה ירדו אף הם, הם עדיין אטרקטיביים באופן יחסי, מה שהופך את קנדה למעניינת במישור הגלובאלי, במיוחד בהינתן מעמדי הכלכלי האיתן של קנדה. כמו כן יצוין, כי שיעורי ההיוון אמנם ירדו בכל סוגי הנכסים ובכל הערים, אבל עד לסוף השנה רבים מהשחקנים חזו שערכי השיא ישוטחו בשנה הבאה.



מקור: Colliers מגמות בשיעורי ההיוון






מקור: CBRE

מכירות נדל"ן - מכירות הנדל"ן בשנת 2005 עלו ב- 11% על המכירות בשנת 2004, עם יותר מ- 21 מיליארד דולר בעסקאות. לפי חלק מההערכות היקף המכירות בשנה הקרובה יוגבל רק בהיצע, במספר הנכסים העומדים למכירה, למרות שחלק מהשחקנים בתעשייה שהערכים גבוהים מאד (מצויים בשיא). אחוזי המכירות הגבוהים ביותר היו: וויניפג 115%, אוטווה 27%, טורונטו 17% וגרינה 15%.

להערכת מעלות, לנוכח הביקושים הגבוהים בשוק הנדל"ן הקנדי, קבוצות פרטיות צפויות להמשיך ולנצל את מחירי השיא של הנדל"ן על מנת למכור נכסים.

שיעור האי תפוסה (Vacancy) - שיעורי האי תפוסה בנדל"ן מניב בקנדה נמוכים מאד בראיה היסטורית. בכל הערים שיעור האי תפוסה נמוך מ- 10%, כתוצאה מהכלכלה הקנדית החזקה, דבר המעודד מיזמים (למשל באוטווה וקלגרי). השוכרים מוגבלים למספר מצומצם של נכסים רלוונטיים (ובחלק מהשווקים אף אין להם אפשרויות בחירה), דבר שמקטין את כושר המיקוח של השוכרים ומחייב אותם להתחייב להסכמי חכירה אפילו לפני שמתחילים לבנות מיזמים.

לפי תחזיות Colliers, השגשוג של נדל"ן בקנדה יימשך בשנת 2006, כאשר הירידה באי תפוסה (vacancy), העלייה בדמי השכירות, פיתוח מיזמים חדשים וערכי הנכסים היציבים והגבוהים מעידים על כך שכלל התחומים (משרדים, מסחרי ותעשייה) בשוק הנדל"ן המניב בקנדה ייוותרו חזקים.

רמות סיכון בתחום הנדל"ן - להערכת S&P, התחום בעל הסיכון הנמוך ביותר בענף הנדל"ן הוא תחום המגורים (Residential), הנהנה מפיזור גבוה יחסית של שוכרים, ביקושים גבוהים, Vacancy נמוך וממגמת גידול האוכלוסייה וההגירה החיובית. רמת סיכון גבוהה יותר מוענקת לנדל"ן מסחרי עם עוגנים (Anchored Retail) הפגיע יותר בעיתות שפל בכלכלה. רמת סיכון דומה מוענקת אף לנדל"ן תעשייתי (בעל תלות גבוהה במידת פיזור השוכרים).

קרנות REIT - קרנות REIT קנדיות נותרו מכשיר השקעה פופולארי, למשקיעים פרטיים ומוסדיים. שוק ה-REIT הקנדי התרחב במהירות לאורך העשור האחרון, וכולל כעת 30 קרנות REIT רשומות, בהיקף המסתכם ב- 22 מיליארד דולר. בשנת 2005, היו לקרנות ה-REIT הקנדיות ביצועים יפים שהסתכמו בתשואה של 25.3%. קרנות ה-REIT הקנדיות אף נותרו זולות ביחס לקרנות REIT וחברות נדל"ן אחרות בעולם. התחזית היא המשך שיעורי התשואה היפים מקרנות אלו.

זכויות במקרקעין - במרבית המחוזות בקנדה, זכות הבעלות בקרקע היא מסוג יחיד - זכות בעלות. במחוז קוויבק (שבו מצויים נכסי החברה במונטריאול) הזכויות המשפטיות הן משני סוגים - Freehold, דהיינו זכות בעלות חופשית, המהווה דרגה מעל זכות Leasehold (זכות חכירה). ככלל, משיקולי מיסוי, בעלות של זרים במקרקעין בקנדה נעשית באמצעות שותפויות, בהן שותף כללי ומספר שותפים מוגבלים, שהם בד"כ חברות בע"מ. מטעמי נוחיות רשום, הנכס נרשם ע"ש אחד השותפים, בנאמנות עבור השותפות, או ע"ש תאגיד אחר בעבור השותפות.

מיסוי - באופן עקרוני, הרווח השוטף בקנדה יתחייב במס קנדי בידי הנאמנויות בשיעור של 39%. רווח הון ממכירת מקרקעין יתחייב בקנדה בידי הנאמנויות בשיעור מס של כ- 19.5%.

---

 הבנק הקנדי מגדיר ריבית זו 8 פעמים בשנה והיא קרויה "Target for the overnight rate". באשר לריבית הבנקים (ריבית ה- Prime) בקנדה, הרי שזו בעלת מרווח הגבוה ב- 0.25% מהריבית של הבנק הקנדי.

הנתונים הדמוגראפיים הטובים, הוסיפו לתרום לשוק הנדל"ן המסחרי. הגירה, גידול אוכלוסין וכמות התחלות בנייה - המהווים אינדיקאטורים מובילים לחוסנו של שוק הנדל"ן המסחרי - היו כולם יציבים במהלך שנת 2005. לנוכח מציאות זו, שיעור האי תפוסה בנדל"ן המסחרי היה מתחת ל- 5% בכל הערים מלבד שתי ערים מהקטנות. השכירויות הוסיפו לעלות במרכזי הקניות האיכותיים וחנויות חדשות הוחכרו עוד בטרם הושלמה בנייתן. נבנו מרכזים וחנויות חדשים בהיקף דומה לשנים האחרונות. מעבר לכך יודגש, כי בשנים האחרונות לא היו בכלל פשיטות רגל בשוק הנדל"ן המסחרי.
סה"כ הסתכמו ההשקעות בנדל"ן מסחרי (Retail) בקנדה בשנת 2005 בכ- 4.1 מיליארד דולר והיקף של 1137 עסקאות לעומת 972 עסקאות ב- 4 מיליארד דולר בשנת 2004. בעוד שמספר עסקאות הנדל"ן המסחרי עלה בשנת 2005, ביחס לשנת 2004, היקף העסקאות הכולל לא השתנה. הנכסים המסחריים המשיכו להיות "יקירי" המשקיעים. היקפי המכירות גדלו ב- 7% והביאו לשיא פעילות חדש. ההשקעות בנדל"ן מסחרי התמקדו בעיקר במרכזים עם מכולות כשוכרי עוגן (grocery-anchored), שעליהן התנהלה תחרות קשה בשל ההחזרים הגבוהים. עדות נוספת לביקושים הגבוהים בתחום היא שמשקיעים קנו אף נכסים איכותיים פחות או כאלו הנזקקים להשבחה ומיצוב מחודש.
מעבר לכך, הוסיף שוק הנדל"ן המסחרי להתפתח, כאשר מזוהות מגמות חדשות ככניסת רשתות קמעונאיות גדולות מארה"ב ואירופה, ופיתוח מחדש והשבחת קניונים אזוריים למרכזי "Lifestyle" (סוג של Power Center, מגמה זו צפויה, להערכת Colliers, להימשך אף בשנים הקרובות). הסוחרים הוסיפו להתפתח, לשנות מבני בעלות, להרחיב פורטפוליו וכדומה. למרות שהיקף הצריכה עשוי לרדת בשנת 2006, העניין של המשקיעים, לפי ההערכות CBRE ו-Colliers, בנכסים מעין אלו לא ייעלם.
במרוצת השנים האחרונות היו מעט יחסית התחלות בנייה בתחום הנדל"ן המניב המסחרי. מרבית היזום התמקד בהקמת Big Box / Power Centers מסוגים שונים ברחבי קנדה. במרוצת העשור האחרון לא נבנו בקנדה, פרט לכך, מרכזים מסחריים מסוגים אחרים, דוגמת Community Centers ו- Regional Malls.
להערכת Colliers, שוק העבודה היציב ומחירי האנרגיה המתונים המבטיחים את בטחון הצרכנים בקנדה, יוותרו יציבים. שיעור מכירות ה- Retail צפוי לעלות ב- 4.7%. הגידול באוכלוסיה והתחלות הבנייה יעודדו אף הקמת מרכזים מסחריים גדולים (Big-Box Development) בשנה הקרובה. אי לכך, משקיעים ימשיכו להעדיף את תחום ה- Retail.
להערכת S&P, מציבים מרכזי ה- Power Centers החדשים (המוקמים ברחבי קנדה) תחרות למרכזים הקהילתיים והשכונתיים הקיימים, ולא מתחרים כלל עם הקניונים האזוריים. ניתן לראות לעיתים מעבר של רשתות גדולות למרכזי Big Box מעין אלו, והעדפתם על פני מרכזים קהילתיים קטנים. יחד עם זאת, למרבית המרכזים קהילתיים הקטנים שמשרתים את סביבתם (מרביתם בעלי מיקום טוב, עוגנים יציבים וללא שטחים פנויים בסביבתם הקרובה המאפשרים פיתוח מרכזים מתחרים) יש תחרות מעטה יחסית.

שוק המשרדים

הסקטור התעשייתי האיתן בקנדה מוסיף לשגשג אף בשנת 2006. סקטור זה הוסיף להיות מושפע משיעור הצמיחה בקנדה, בעוד ששערי המטבע העולים לא פגעו בו כלל. יחד עם זאת, ההשפעות ארוכות הטווח על התעשייה הקנדית (במיוחד במערבה של קנדה) של הדולר הקנדי החזק והתחרות הגלובאלית (מגמות שליליות) נותרו, במידה רבה, לוטות בערפל.

בתחום הנדל"ן התעשייתי, שיעורי האי תפוסה ברחבי קנדה נותרו נמוכים, ונעים בין 2.5% ל- 6.2% בלבד כאשר שיעורי האי תפוסה הנמוכים ביותר הינם בוונקובר ובקלגרי). לנוכח מציאות זו, ממשיכה, לפי Colliers, הדרישה לשטחים תעשייתיים פנויים חדשים, וזאת למרות העלייה בעלויות רכישת הקרקע והפיתוח (מוביל לעלייה אף בדמי השכירות). אי לכך, מפותחים ברחבי קנדה פרויקטים יזמיים ספקולטיביים לנדל"ן תעשייתי (ללא שוכרים מראש) בהיקף של יותר מ- 25 מיליון רגל רבוע. למרות העלייה בדמי השכירות (לנוכח עליית עלויות הפיתוח), נותרו דמי השכירות יציבים בעבור מבנים תעשייתיים ישנים יותר (במיוחד באזורים תעשייתיים בהם מרובה התחרות).

בשנת 2005, הסתכמו ההשקעות בנדל"ן משרדים בקנדה בכ- 4.1 מיליארד דולר ובהיקף של 1214 עסקאות לעומת 1116 עסקאות ב- 3.4 מיליארד דולר בשנת 2004. בתוך כך יצוין, כי קרנות ויזמים מארה"ב החלו להשקיע בשנת 2005 בהיקף נרחב ברכישת קרקעות בקנדה ובניית נכסים תעשייתיים. לפי Colliers, יוסיפו הנכסי הנדל"ן התעשייתי למשוך משקיעים, כיוון שהם מציעים החזרים קבועים ויציבים.

חלק גדול מפרויקטי הנדל"ן התעשייתי היזמיים נבנו בשווקים החדשים יותר המתפתחים במהירות (דוגמת וונקובר, אדמונטון, קלגרי, ווטרלו והליפקס). זאת, בעוד שהשווקים התעשייתיים הגדולים והותיקים ביותר בקנדה, בטורונטו ובמונטריאול, מתמודדים עם אתגרים דומים ובכלל זאת, שוכרים אשר נוטשים נכסים תעשייתיים ישנים ועוברים למתקנים חדשים יותר (המציעים יתרונות דוגמת תקרה גבוהה יותר ופתחים ומשטחי העמסה רבים יותר.ומותאמים יותר לצרכיהם).

להערכת Colliers, תוביל העלייה בעלויות רכישת הקרקע והפיתוח, אף בהמשך שנת 2006, לעלייה בדמי השכירות (על מנת לאפשר ליזמים לכסות עלויות אלו). יחד עם זאת, לנוכח הביקושים הגבוהים והגידול בסקטור התעשייתי ימשכו הפרויקטים היזמיים הספקולטיביים (ובמיוחד יואצו הפרויקטים בסמיכות לנמלים הימיים המשגשגים בערים דוגמת וונקובר). לנוכח מיעוט השטחים הפנויים לטובת פיתוח תעשייתי באזורי התעשייה הישנים (במיקומים הטובים) יחפשו יזמים אחר שטחים פנויים אחרים, בהם ניתן לרכוש קרקע פנויה לטובת פיתוח נדל"ן תעשייתי.





מקור: CBRE שיעור דמי השכירות בנדל"ן תעשייתי בקנדה מקור:CBREשיעור האי תפוסה בנדל"ן תעשייתי בקנדה

חבל אונטריו

חבל אונטריו, המדורג (AA) ע"י S&P, הינו חבל הארץ הגדול בקנדה עם אוכלוסייה של כ- 12.3 מיליון איש נכון ליוני 2004. אונטריו, ובייחוד טורונטו המהווה את הבירה הכלכלית של קנדה כולה, מתאפיינת בפיזור אתני גבוה וממשיכה למשוך אליה מספר רב של מהגרים. הקרבה הגיאוגרפית של חבל אונטריו לשווקים הצפוניים והמערביים של ארה"ב תרמה לחיזוק מעמדו כמרכז העסקים של הכלכלה הקנדית. עיר העסקים החשובה באונטריו הינה טורונטו אשר מאכלסת כ- 41% מתושביו ומשמשת כמקום מושבם של חלק ניכר מהתאגידים הקנדיים הגדולים והחברות הזרות הפועלות בקנדה. כלכלת אונטריו מבוססת בעיקרה על תעשיה (רכב ותקשורת, בעיקר), פיננסים, מסחר ושירותי עסקים ולאור זאת ולאמור לעיל קשורה בטבורה לכלכלת ארה"ב. אי הודאות בקשר לצמיחה בכלכלת ארה"ב לאור עליית מחירי הנפט, האטה בהתאוששות הכלכלה העולמית והתחזקות הדולר הקנדי בשנים האחרונות יוצרות סיכון עבור הכלכלה באונטריו המאופיינת בתעשייה מוטת יצוא.

טורונטו היא העיר הגדולה בקנדה. אוכלוסיית טורונטו מונה נכון כ- 5.5 מיליון תושבים, ונהנית מהגירה חיובית בהיקף ממוצע של כ- 100 אלף תושבים בשנה (הנשמר גם בשנת 2006). רוב הגידול נובע מהיקף ההגירה לקנדה, שטורונטו מושכת אליה כ- 50% ממנה. צפי גידול האוכלוסין בשטח העיר הוא כ- 7.45 מיליון תושבים עד שנת 2031. יצוין, כי כ- 10 מיליון איש (כשליש מאוכלוסיית קנדה) נמצאים ברדיוס של 160 ק"מ ממנה. למעלה מ- 80% מהחברות טכנולוגיה נמצאות במרחב טורונטו ויש בה את הבורסה השלישית בגודלה במרחב צפון אמריקה. במרחב טורונטו רבתי (GTA[1]) כלכלה המבוזרת לתחומים רבים. שיעור הגידול השנתי בטורונטו בשנת 2005 עמד על 2.2%, וצפוי לעלות בשנת 2006 ל-3.8%. התעשייה מותאמת לדולר הקנדי הגבוה, אך מושפעת מהאטה צפויה בצריכה ופיטורין נרחבים בקומפלקס מפעלי GM.


התחום המסחרי (Retail) בטורונטו - הצריכה האיתנה נמשכה בשנת 2005, והגיעה ל- 54 מיליארד דולר קנדי, עלייה של 5.1% ביחס לשנת 2004. לפי התחזיות של CBRE, צפויה עלייה בשיעורי הריבית והרעה בתמונה התעסוקתית בשנת 2006, אשר צפויים להביא לירידה קלה במכירות הקמעונאיות.

השוכרים בתחום המסחרי מקפידים על נוכחות בחזית רחובות (Street Front Retail) בטורונטו (בדגש על הרחובות: Bloor, Yonge/Eglinton ו- Queen, שידעו גל גדול של שוכרים בשנים האחרונות). שיעורי האי תפוסה (Vacancy) בחזית הרחובות ירדו לרמות היסטוריות נמוכות. מגמה זו צפויה להימשך לאורך כל שנת 2006, כיוון שמרבית שטחי המסחר האיכותיים תפוסים.

השוק המסחרי בפרברי טורונטו ממשיך להתחזק עם פורמט חדש של Power Centers, הנפתחים בסמיכות לקהילות מקומיות. מרחב טורונטו מתחיל להגיע לנקודת רוויה (Saturation), בה חלק גדול מהשוכרים מגן על מיקום החנויות במסגרת אסטרטגית מגננה לשימור נתח השוק.

לפי CBRE שיעורי ההיוון תפעולי (Cap Rate) בשנת 2005 בתחום ה- Retail בטורונטו עמדו על: 7.00%-6.25% ל- Power Centers; 6.75%-6.00% לקניונים אזוריים (Regional Mall); 7.25%-6.75% למרכזים קהילתיים (Community Center); ו- 8.00%-7.00% למרכזים שכונתיים (Neighborhood Center).

שוק המשרדים - בשנת 2005 נמשכה ההתאוששות בשוק המשרדים בטורונטו ושיעור האי תפוסה ירד באורח משמעותי מ- 14.4% בשנת 2004 ל- 10.1% בשנת 2004 (ולפי התחזית צפוי להמשיך לרדת לשיעור של 9.3% בשנת 2006). יצוין, כי שיעור האי תפוסה במשרדים במרכזי הערים ירד אף הוא באופן משמעותי מ- 13.5% בשנת 2004 ל- 9.6% בשנת 2005, ואילו בפרברי הערים הייתה ירידה מ- 15.4% בשנת 2004 ל- 10.6% בשנת 2005.

לצד זאת, מוסיפים דמי השכירות של משרדים ב- GTA לעלות ברבעון הראשון של שנת 2006, בדגש על המבנים החדשים יותר, באיכות טובה (Class A) ובמיקומים מבוקשים (דוגמת מרכז טורונטו ובסמיכות לשדה התעופה, עד כדי עלייה בשיעור של 30% בדמי השכירות).

בהקשר לכך, יצוין היקף גבוה של התחלות בנייה לטובת משרדים בטורונטו. בכלל זאת תצוין בניית מגדל משרדים גדול ראשון בטורונטו מאז שנת 1992 ( Union Tower, Menkes), שני מרכזים גדולים (Simcoe Centre ו-Bay Adelaide Centre), ולפי CBRE, צפי לבניית מספר מגדלי משרדים נוספים לנוכח המשך הירידה בשיעור ה-Vacancy בשנים הקרובות. שיעור האי תפוסה במרכז טורונטו עומד על 6.9% בלבד, למשרדים מסוג Class A (ו-8.7% לכל סוגי המשרדים), ואי לכך קיים צורך גובר בבניית משרדים חדשים. במסגרת זאת, מפתח ה- CBD (Central Business District) התחלות בנייה למשרדים באזור בהיקף של כ- 847 אלף רגל רבוע (וקיימת אפשרות לפרויקטי ייזום נוספים).

השיפור ההדרגתי בשיעורי התפוסה היתרגם אף לעלייה מתונה בדמי השכירות.






המקור: Colliers נתוני שוק המשרדים במרחב טורונטו



נדל"ן תעשייתי - שוק הנדל"ן התעשייתי במרחב טורונטו הוא, כאמור, מהגדולים והותיקים ביותר בקנדה. שוק זה מתמודד עם האתגר של נטישה של המבנים הישנים בידי שוכרים ומעבר לחדשים, ומאופיין בעיקר בפיתוח בהיקף נרחב של פרויקטי ייזום נדל"ן תעשייתי ספקולטיביים (ובמיוחד כניסת יזמים אמריקנים). במסגרת זאת, הייתה פריחה בבניית מבנים חדשים לתעשייה בשנת 2005, בה ניבנו כ- 8 מיליון רגל רבוע (שיעור כמעט כפול משנת 2004), דבר שהוביל לעלייה בשיעורי האי תפוסה. לפי CBRE, בשנת 2006 צפויה בנייה של כ- 7 מיליון רגל רבוע והמחירים צפויים להמשיך לטפס.

העלייה בביקושים לנדל"ן תעשייתי, לצד מיעוט השטחים הפנויים לפיתוח לטובת תעשייה והחקיקה המחייבת הותרת "רצועה ירוקה", ללא בנייה, בהיקף משמעותי ב- GTA ("Greenbelt Legislation"), הביא לעלייה במחירן של הקרקעות לטובת נדל"ן תעשייתי (למשל קרקע שעלתה 320 אלף $ לאקר ברבעון הראשון של 2004 עלתה 350 אלף $ ברבעון השלישי של 2005). מציאות זו הובילה את היזמים לפנות אף לשווקים משניים ומרוחקים יותר ממרכז GTA.

המבנים התעשייתיים החדשים נעים בממוצע בין גודל של 200 אלף ל- 500 אלף רגל רבוע, עם גובה תקרה מינימאלי של 28 רגל. מבנים חדשים אלו הם, כאמור, יעילים יותר בעבור חלק מהשוכרים ולכן קיימת מגמה של מעבר אליהם (תוך העדפתם על פני המבנים הישנים).

הביקושים לנדל"ן תעשייתי נותרו גבוהים אף ברבעון הראשון של שנת 2006, ועלו מכ- 72.4$ לרגל רבוע בממוצע לכ- 75.4 לרגל רבוע ברבעון זה. במהלך שנת 2005, בוצעו באזור טורונטו סה"כ 451 עסקאות נדל"ן בהיקף של 2.3 מיליארד $ (שיעור גדול בכ- 30% משנת 2004). כ- 60% מהרכישות היו ע"י משקיעים פרטיים.

להערכת Colliers, בהמשך שנת 2006 צפויים להישמר הביקושים, לצד העלייה במחירי הנדל"ן התעשייתי והגדלת הפערים בין מחירי מבני הנדל"ן התעשייתי החדשים למבנים הישנים.





מקור: Colliers


מגמות השקעה בנדל"ן - מגמות ההשקעה במרחב טורונטו המשיכו בקצב בריא ברבעון הראשון של 2006, ושמרו על יציבות ביחס לרבעון הראשון של 2005 (סה"כ 351 עסקאות לעומת 307 עסקאות, ניצול של שיעורי הריבית הנמוכים יחסית), אך ההיקף השקעות ירד קמעה (ב- 350.6 מיליון דולר - מסך של 2036.1 מיליון דולר לסך של 1845.3 מיליון דולר, בגין מחסור בנכסים למכירה). למרות זאת, הביקושים לנדל"ן באיכות גבוהה המשיכו לעלות על ההיצע הקיים (ולא סיפקו את צרכי המשקיעים המקומיים והזרים), נמשכה התחרות האגרסיבית שדחפה את מחירי העסקאות כלפי מעלה ואת שיעורי ההיוון (Cap Rates) כלפי מטה. זאת, על אף שעדיין קיימות בקנדה, לפי CBRE, מגוון אפשרויות להשקעה בשיעורי היוון סבירים. בנוסף למגמה זו תצוין, כאמור, כניסתם של השחקנים המקומיים (בדגש על גופים מוסדיים וקרנות פנסיה קנדיות) ביתר שאת למשחק, והשקעה בנכסי נדל"ן בהיקף משמעותי (מגמה שצפויה כאמור להימשך אף בשנת 2006).

בתוך כך, ההשקעות בנדל"ן מסחרי (Retail) במרחב טורונטו רבתי עמדו ברבעון הראשון של שנת 2006 על 81 עסקאות בסך של 358.4 מיליון דולר, לעומת 58 עסקאות בסך של 431.2 מיליון דולר ברבעון הראשון של שנת 2005. היקף ההשקעות בנדל"ן מסחרי במרחב טורונטו עמד בשנת 2005 על 1716 מיליון דולר (313 עסקאות) לעומת 1079 מיליון דולר בשנת 2004. בנדל"ן תעשייתי בוצעו ברבעון הראשון של 2006 בסה"כ 105 עסקאות, בהיקף של 582 מיליון דולר (בממוצע 83$ לרגל רבוע).

באשר להתחלות בנייה (בכל סוגי הנדל"ן המניב), במרחב טורונטו הרבעון הראשון של שנת 2006 דמה לזה של 2005, כאשר נבנו סה"כ 4.6 מיליון פיט רבוע (כאשר במערב העיר נבנו 3.9 מיליון רגל רבוע).




מקור: Colliers





מקור: CBRE

 Great Toronto Area.

 Absorption = שטחים נטו שהושכרו. Vacancy Rate = שיעור שטחים פנויים מסך היצע השטחים.

New Supply = שטחים חדשים להשכרה.